주택 부부 공동명의(공동소유)의 절세효과

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1. 취득자금의 출처(증여세 문제)

가장 중요한 것은 공동명의로 등기하는 과정에서 생길 수 있는 증여세 문제입니다. 부부 각자의 자금을 모아 취득했다면 증여세 문제가 없습니다만 대개는 그렇지 않지요. 부부 1인의 자금으로 취득하여 공동명의로 등기한다면 증여세 문제가 있을 수 있음을 명심하여야 합니다. 부모의 자금으로 취득하여 자녀 명의로 공동 소유하는 부동산도 마찬가지입니다.

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부부중 1인의 자금으로 취득하였다고 하더라도 부부는 10년 내 6억 원 까지는 증여세가 과세되지 않으므로 이를 염두에 두시고 진행하시면 될 것입니다.

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또한 8.2 부동산 대책에서 투기과열지구 내의 3억 원 이상 주택 취득 시 자금조달 계획서를 제출하도록 정하고 있어, 앞으로 취득자금의 출처는 더더욱 미리 정리해두어야 할 문제가 되었습니다.

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2. 양도소득세 문제

(1) 양도소득세 절감 효과

양도소득세는 누진세율을 적용합니다. 과세대상인 양도차익(판가격-산가격)이 커질수록 더 높은 세율을 적용한다는 이야기입니다.

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누진세율에 대해서는 다음의 링크에서 말씀드린 적이 있는데, 필요하신 경우 참고하시기 바랍니다.

누구나 알아야 할 양도소득세의 이해 : http://yongtax.com/221016134591

(클리앙 글이 더 편하신 경우 https://www.clien.net/service/board/lecture/10974778)CLIEN

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그럼 간단하게 예를 들어봅시다.

양도차익이 1천만 원이라면 6%의 세율을 적용하여 60만 원이 세액이 될 것이지만, 양도차익이 2천만 원이라면 1천2백만 원까지는 6%를 적용하고, 나머지 8백만 원은 15%의 세율을 적용하여 192만 원이 됩니다. 양도차익은 2 배가 되었는데 세액은 두 배가 넘게 뛰었죠. 이 것을 누진세율이라고 합니다.

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법인세, 소득세(양도세 포함), 상속세, 증여세 등 우리가 접하는 대부분의 세금은 누진세율을 적용합니다. 이에 덧붙여 세금은 개인 별로 과세하는 것이지 부부 별로 합산하여 과세하는 것이 아니라는 점도 고려해보시기 바랍니다. 어떤 분들은 벌써 이해가 가셨을 것입니다. 이런 누진세율+ 개인별 과세 하에서는 과세대상을 쪼갤수록 유리합니다. 똑같은 소득 100만 원이라도 이를 한 명이 100만 원 모두 가지는 것보다는 두 명이 50만 원씩 가지는 것이 유리하다는 이야기입니다.

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부부 공동명의로 주택 등을 가지면 유리한 것도 이 때문입니다. 5억짜리 주택을 6억에 파는 경우로 비교해봅시다. 잔가지들은 걸러내고 계산해보겠습니다

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1) 부부 중 1인의 명의로 한 경우

양도차익 1억 원 = 한계세율 35%, 세액 20,100,000원

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2) 부부 공동명의로 한 경우

양도차익 5천만 원 = 한계세율 24%, 세액 6,780,000원

그런데 두 명이 소득을 얻었으므로 두 배인 13,560,000원이 됩니다.

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(2) 1세대 1 주택 비과세의 적용 시 유의사항

이전 글에서 어떤 분께서 지적해주셨습니다. 1세대 1 주택으로 양도세가 과세되지 않는다면 누진세율을 고려할 필요 없이 부부 공동명의라고 해서 유리할 것이 없으니 1세대 1 주택 비과세에 대해서 먼저 언급해주어야 한다고 말입니다. 옳은 말입니다. 주택 하나에서 다른 주택으로 옮겨가는 보통의 경우라면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 많으므로, 부부 공동명의라고 해서 특별히 유리할 것이 없을 수 있습니다.

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먼저 1세대 1 주택 비과세란 1세대가 1 주택에서 2년 이상 거주 시 해당 주택의 양도소득세를 과세하지 않는다는 규정을 말합니다. 2년 거주가 아닌 보유 요건이었으나 요건이 강화되어 거주하여야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

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1) 지분의 1 주택 여부

이때 원칙적으로 한 세대가 여러 채 집의 지분을 가지고 있는 경우 다주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다만, 부부가 하나의 주택을 공동 소유하여 지분을 가지고 있는 경우에는 1 주택을 가지고 있는 것으로 판정합니다.

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2) 고가주택

그러나 1세대 1 주택이라고 하더라도 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우 그 초과분에 대해서는 비과세를 적용하지 않으므로, 부부 공동명의는 여전히 유리합니다.

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1세대 1 주택 비과세가 적용될 것이라 생각하여 공동명의를 해놓지 않을 이유는 없다고 생각됩니다. 증여세 문제만 없다면 공동명의를 해놓는 비용은 크지 않은 반면(취득세의 추가부담이 있다면 이와 비교하여야 합니다만), 1세대 1 주택 비과세를 적용받지 못하게 될 경우 지게 될 비용은 크기 때문입니다.

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3. 재산세 및 종합부동산세 문제

재산세는 공동 소유하고 있는 주택이라 하더라도 하나로 보아 세금을 매긴 후에 이를 지분 비율대로 안분하므로 공동명의의 실익은 없습니다. 단지 누가 내느냐의 차이만 있을 뿐입니다.(조심 2009지 811, 2009.12.16.)

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반면 종합부동산세는 재산세와 조금 차이가 있습니다. 본래 종합부동산세법은 세대별로 부동산을 합산하여 누진 과세하도록 정하고 있었으나 이가 위헌으로 판결되면서 인 별 합산하여 과세하는 것으로 개정되었습니다. 즉, 주택의 종합부동산세는 공동 소유하는 경우 개인별로 각 지분의 가치에 대해 누진적으로 과세하므로, 세부담이 절감되는 효과가 있습니다.

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예를 들어 볼까요. 시가표준액이 10억 원인 주택을 1인이 소유한 경우와 부부가 50%씩 공동 소유한 경우를 비교해 보겠습니다. 시가표준액이 10억 원이므로 실제 거래가액은 이보다 좀 더 높을 것입니다. 세부담 효과를 비교하기 위하여 잔가지들을 거르고 계산하였습니다. 계산식은 (시가표준액–공제액)*공정시장 비율*세율 = 세액입니다.

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10억 주택 외에 다른 주택이 없다고 가정하였습니다. 호동왕자가 혼자 주택을 소유한 경우 6억 원이나 9억 원을 공제한 경우에도 약간의 종합부동산 세액이 발생하지만, 낙랑공주와 공동 소유한 경우 각각 6억 원을 공제하여 종합부동산세가 발생하지 않는 것을 확인할 수 있습니다. 여기에 이미 낸 재산세액이 공제됩니다만 비교를 위해 계산에서는 제외하였습니다.

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4. 취득세 문제

취득세의 경우 단일세율을 적용하므로 단독명의와 공동명의의 세부담 차이가 없습니다. 다만 1인의 명의였던 부동산을 공동명의로 변경하는 경우 취득세가 부과됩니다. 취득세 부담액과 공동명의로 인한 절세액을 비교하는 것이 좋습니다.

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5. 상속세 문제

세금은 부가 이전되는 경우 과세하는 경우가 많습니다. 소득세는 소득을 얻었을 때, 증여세는 금전이나 부동산 등을 증여할 때, 양도 세는 양도의 반대급부를 얻었을 때 과세하지요. 따라서 불필요하게 세금을 부담하지 않기 위해서는 재산이 이리저리 움직이는 단계를 최소화하는 것이 좋습니다.

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주택이 남편의 단독명의라면 이후 남편 사망 시 주택의 전체 가액이 상속세의 과세대상이 되고, 이 중 부인이 상속받는 분은 이후 부인 사망 시 다시 한번 상속세가 과세됩니다.

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반면 공 동명이라면 남편의 지분만 상속세가 두 번 과세되고, 부인의 지분은 이후 부인 사망 시 상속세가 한 번만 과세될 것입니다.

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부인이 상속을 포기하여 바로 자녀에게 상속한다 하더라도, 상속세는 누진세율을 적용하므로 상속재산이 쪼개질수록 세액이 절감되는 효과가 있습니다.

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다만, 1. 에서 말씀드렸듯이 공동명의의 과정에서 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 세부담은 상속만 놓고 비교할 것이 아니라, 생전 증여 시의 세부담과 종합하여 검토하여야 하는 것입니다. 간단히 말씀드리자면 부부는 10년간 6억 원 이내에서 증여세 부담 없이 증여할 수 있으므로 중년의 부부라면 이를 일찍부터 활용하면 생애 세부담을 많이 줄일 수 있을 것입니다.

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6. 기타 법률 상 특장점

(1) 일방의 재산권 행사 제한

부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동 명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다(민법 제264조). 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동 명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.

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따라서 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리 권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.

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(2) 경매 시 소유권 방어에 유리

공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다.(민사집행법 제140조 제1항 및 제2항).

※ “우선매수신고”란 공유물 지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저 매각 가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고(민사집행법 제113조 및 민사집행규칙 제63조), 경매 목적물에 대한 최고 매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선 매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가 매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니다.

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다만, 공동소유의 경우 당연히 단독소유의 경우보다 담보대출이나 기타 권리의 행사 절차가 번거롭다는 점은 유념하셔야 할 것입니다.

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가능한 세법 상 여러 측면에서 부부 공동명의에 대하여 검토해 보았습니다. 다만, 이러한 사항을 염두에 두고 의사결정을 하시되, 액수가 커질수록 전문가와 상의 후 진행하시는 것이 좋겠습니다. 수학 문제와 달리 세부담은 절대적으로 정해져 있지 않습니다. 실질은 같다 하더라도 형식에 따라 세액이 달라지는 것이 현실이고, 이는 세법 상 허점인 경우도 있으나 많은 경우에는 법에서 일정한 형식을 다른 형식보다 권장하기 때문에 일어나는 것입니다. 부동산 투자도 정책을 따르는 것이 잃지 않는 길이라고 하는데, 세금도 마찬가지일 것입니다. 특별한 사정이 없다면 법에서 권하는 형식을 따르지 않을 이유가 없습니다.

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읽어주셔서 감사합니다. 2017년 10월 9일을 기준하여 썼습니다.

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