집, 공사는 했는데 증빙이 없다면? 세금이 늘어납니다.

여러분이 집의 발코니 샷시 공사를 했다고 칩시다.(꼭 주택이 아니어도 상관없습니다. 상가 등도 해당합니다.)

이 때 소규모 업자는 종종 세금계산서나 신용카드영수증을 발급해줄 수 없다고 합니다. 대신이라고는 뭐하지만 약간의 할인을 제시하기도 합니다. 회사도 아니고, 집의 공사니 꼭 정규 영수증이 필요한 것 같지는 않습니다. 대체로 그렇게 하시라고 하지요.  

 

만일 그렇게 아무런 증빙을 받지 못했다면 지금 여러분은 손해를 보신 겁니다. 어떤 손해를 본 걸까요?          

바로 양도소득세입니다.

양도소득세는 양도차익에 과세하는데, 양도차익의 계산식은 다음과 같습니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 자본적 지출액 - 양도비 

 

그러니 양도가액은 작을수록, 취득가액, 자본적 지출액, 양도비는 클수록 양도소득세가 작아지겠죠. 자본적 지출액이라고 하니 말이 조금 어렵지요. 집의 내용연수를 연장시키거나 현실적으로 가치를 증가시키는 것을 말합니다. 양도비는 양도소득세 신고대리 수수료, 공인중개사 수수료 등을 말하구요. 

 

우리가 한 발코니 샷시 공사도 자본적 지출 중 하나입니다. 그런데 뭐가 문제일까요? 문제는 소위 적격 증빙을 받지 않았다는 것입니다. 소득세법시행령 제 163조에서 이런 자본적 지출은 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 증빙으로 보관하는 경우에만 인정한다고 정하고 있기 때문에, 이 중 하나에 해당하는 증빙이 없다면(간이영수증 같은 것이 있다고 하더라도)양도소득세 계산시 경비로 인정받지 못하는 것입니다. 양도비용도 물론 적격증빙이 있어야 경비인정에 무리가 없습니다. 

 

적격증빙을 챙겨야 한다는 건 확인했습니다. 그럼 이제 무엇이 필요경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출이고, 양도비용인지 알아볼까요.

 

자본적 지출의 예시(경비인정 가능)

1. 주택의 이용편의를 위한 발코니 샤시(국심2001서1140, 2001.10.18)

2. 방 등 확장공사비(국심2001서1140, 2001.10.18)

3. 난방시설 교체비

4. 토지조성비

5. 단순한 일부 기기 교체가 아닌 화장실의 전반적 개량(조심2017중2254, 2017.09.08.)

6. 부동산의 가치를 현실적으로 증가시키거나 개량을 위한 철거공사, 칸막이공사, 전기ㆍ조명공사, 도장공사, 에어컨공사(대법2016두65220, 2017.03.30.)

*단순 에어컨 구입 및 설치는 제외

7. 구조 변경 등 대대적인 리모델링(조심2013서1546, 2013.08.21.) 

 

 

자본적 지출이 아닌 것의 예시(경비인정 불가)

1. 벽지 또는 장판 교체비용

2. 싱크대 또는 주방기구 교체비용

3. 외벽 도색작업

4. 문짝이나 조명교체비용

5. 보일러 수리비용

6. 옥상 방수 공사비

7. 하수도관 교체비

8. 오수정화조설비 교체비

9. 타일 및 변기공사비

10. 파손된 유리, 기와의 대체

11. 재해를 입은 자산에 대한 외장 복구 도장 및 유리의 삽입

12. 오피스텔 비품 구입비(TV, 에어컨, 냉장고, 가스레인지 등)     

 

 

양도비용의 예시

1. 세무사 등 신고대리 수수료

2. 공인중개사 중개 수수료 

  

 

말씀드린 것은 예시에 불과하므로, 케이스마다 개별적으로 전문가의 판단이 필요한 부분이 있습니다. 이걸 구분하는 것은 납세자가 할 일은 아니겠지요. 여러분께서는 그저 큰 공사를 했다, 돈이 많이 들어가는 공사를 했다 한다면 세금계산서, 신용카드영수증, 현금영수증을 받고, 이를 신고대리하는 세무사에게 판단해달라 하시면 됩니다. 직접 하신다면 조금 보수적으로 결정하시는 것이 안전할 것입니다.  

   

오늘 상담하시는 분께서, 발코니 샷시 등 공사로 1,000만 원 가량을 쓰셨는데 증빙이 없어서 필요경비로 인정을 받을 수 없는 안타까운 일이 있어서, 여러분께서는 그런 일이 없으시라고 이렇게 글 씁니다.     

     

+ 적격증빙을 안주는 대신 할인을 해준다고 하면 할인폭이 적어도 15-20%는 넘어야 할 것입니다. 양도소득세율이 6~40% 니까요. 

+ 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다면 이 글은 신경 쓰지 않으셔도 좋습니다.          

 

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

2017년 11월 1일을 기준하여 썼습니다. 실제 법 적용 시 전문가와 상담하시기를 바랍니다.

 

펌)https://www.clien.net/service/board/lecture/11373938?od=T31&po=121&category=&groupCd=